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2016年10月6日 星期四

《中國樓市「去庫存」變形記》大陸房價漲上天

近期,大陸房地產瘋狂飆漲,隔天漲30萬人民幣竟成常態,買房如搶房,令人膛目結舌。中國人有錢嗎?如果評「全球房價最難負擔城市」,前十名很可能被中國城市包圓。可是誰在玩炒房遊戲?背後又是怎樣的驚人黑幕?
(一)大陸房地產瘋狂 「去庫存新政」尷尬
2015年11月,習近平當局的「供給側改革」定下了五大任務「三去一降一補」,但9個月過去,去產能、去庫存、去槓桿和降成本的進展都偏離了中央原意。意外的樓市火爆,是造成改革變調的關鍵。
在樓市去庫存的同時,催生了一個更大的投機市場,也給中國經濟埋下了更嚴重的危機。

一套房隔天能漲30萬元!
「這次房地產價格的上漲是空前絕後的。」著名財經評論人葉檀這句話準確地描述了當前中國房地產市場的狀況。
大陸媒體報導,9月25日,深圳僑城尚寓6平方米「鴿籠房」9套極小戶型一個上午全部售罄,並且售出的均價達到15萬元/平方米,平均一套近90萬元。
《華夏時報》報導,最近一直計劃購房的北京李女士稱,其在中秋看房,看好了一套,隔了一天就被人搶了。後來又看了一個,說好300萬,一說去看房,就瞬間漲到330萬了。
北京天通苑某房產中介稱,業主不斷坐地起價,一套房隔天漲個30萬的情況太多了。
根據深圳房地產信息網監測, 9月12日-9月16日,深圳新房成交均價達到67120元/平方米,環比上周54284元/平方米上漲高達23.6%,同比去年9月更是大幅上漲近八成。成交均價最高的是9月14日,當天均價高達77,231元/平方米,共成交31套。
一線城市樓市價格「高歌猛進」的同時,也帶動着二線城市樓市價格的上揚。
在杭州,《中財網》報導,某位北京居民上個月在位於杭州蕭山區地鐵1號線濱康路出口的陽光城上府,買入一套89平方米的兩居室,摺合單價21,800元/平方米,這個月,該樓盤已經漲至3,2000元/平方米。一個月每平米漲了一萬元!
另一位吳先生9月份在杭州運河東路以3.1萬元/平米的價格入手了一套200平米的房產,購買後第二天就漲了2000元/平米。

房價瘋狂上漲成普遍態勢
事實上,大陸房價的瘋狂上漲已經成了普遍的態勢。
9月19日,中共官方統計局公布了8月份中國70個大中城市住宅銷售價格變化情況。根據統計,8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅1.3%,這也是2010年5月份以來的最高環比增幅,即創下了近76個月的新高。
統計數據還顯示,住宅銷售價格環比、同比上漲的城市數量持續增加,上漲的城市有64個,二手住宅價格上漲的城市有57個。同時,一線和部分熱點二線城市住宅成交價格增幅繼續擴大。
其中,8月份北京新建商品住宅和二手房成交價格分別環比上漲3.8%和3.9%,上漲速度遠高於7月份的1.7%和1.6%。新建商品住宅環比價格變動中,最高漲幅為鄭州市,上漲5.6%,上海漲幅也超5%。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓評論稱,8月70個大中城市房價呈現「普遍上漲、加速上漲、漲幅擴大」的趨勢。
不過,最能反映當今中國房地產市場瘋狂的,還是中國房地產業協會所公布的「中國行政區住宅房價排行榜」。
在這些以區縣行政區為統計單元的數據中,8月份房價一年來漲幅超過40%的,竟高達35個。漲幅超過30%的,高達87個,漲幅榜前100名的漲幅均超過了27%。
上海一地,房價漲幅超過40%以上的就有楊浦區(漲幅為46.28%)、普陀區(漲幅為45.05%)、寶山區(漲幅為42.54%)等;北京也有10個月登上了中國行政區房價漲幅的前100名排行榜。
作為二線城市的南京和廈門,也分別有6個、3個和4個區級行政區進入了房價漲幅「百強」。其中,廈門的同安區,更以49.03%的漲幅高居中國房價漲幅「百強之首」。

見過這種陣勢?不是買房,是搶房!
樓價的高漲沒有令購房者望而卻步,反而更激發出「買房就能坐着賺錢」的心理,購房者蜂擁而上,買房成了「搶房」。
綜合大陸媒體報導,許多城市樓盤的開盤現場人山人海,數千人搶房。中秋節期間,鄭州搶房「如擠春運」,上海老太太直接打「飛的」來搶;合肥購房者冒雨搶房;杭州樓市在19日限購前夜成交破紀錄,銷售拿着POS機趕往上海簽單.....

鄭州:
「給你一分鐘時間,趕快定!定不定?不定的話趕快出去,後面還有一波等着呢。」置業顧問急促地說。
中財網9月22日報導,鄭州一所小學的劉老師還是對戶型不太滿意,猶豫了兩小時,中意的18層房就被搶光了,最後只能選擇14層。他在填表交費時,聽到旁邊有人嚷嚷着要買14層的房子,趕快飛速填好表格,交費後才舒了一口氣。
「跟打仗一樣,競爭者太多,」劉先生說。
濟南:
「搶不上的客戶有的都急哭了。」售樓人員都驚呼:沒想到如此瘋狂!和訊網報導,9月17日,在濟南某樓盤,很多人「跑着選」房,有的甚至幾秒鐘就定下一套。

「搶不上的客戶有的都急哭了。」售樓人員都驚呼:沒想到如此瘋狂!(網絡圖片)
9月20日,濟南唐冶新城魯能泰山七號開盤,1224套房子開盤被搶空。《21世紀經濟報導》報導,最近一段時期,在唐冶新城內,不僅有樓盤在開盤2小時內售罄,還有投資客在樓盤開盤現場公然加價賣號,炒房客搖到號後公然加價3萬至15萬不等倒號。
買房還要靠關係走後門,有炒號客靠關係拿到號後公然賣號,開價上萬。

濟南密密麻麻擠滿了打算買房的人。(網絡圖片)
杭州:
9月17日,中秋假期最後一天,杭州天都城部分房源開盤引發了買房人的搶購潮。《新京報》報導,376套房源引發了近2000人爭搶,最後不到3小時售罄;浙江湖州某盤開盤,多組客戶搶1套房子,2個小時賣完一棟樓。

9月18日,杭州宣布從19日起實施限購。半夜12點左右,某中介公司現場。(網絡圖片)
北京:
北京樓市多個項目在近期也頻頻發生「搶房」事件。《新京報》報導,位於門頭溝區域的電建·金地華宸官方披露的數據,在剛剛過去的8月底開盤首日,僅推出156套平墅產品,套均價格在800萬元左右。
清晨6點就有客戶陸續到場排隊,上午9點半正式開盤後僅用了40分鐘,156套房源便被「搶購」一空,平均一分鐘銷售4套。而在7月中旬,丰台區花鄉板塊的首開華潤城開盤,300多套房源在8個小時之內全部售罄。
還有業內人士透露,北京市場上幾個即將入市的純新盤項目都已被「關係戶」堵得水泄不通。「如果關係不夠硬,真的有可能買不到。」
一家上市房地產企業相關負責人稱,現在的市場確實太火,有一種閉着眼,買房子的人都會衝上來的感覺。
樓市的火熱也引發土地市場價格飆升,「地王」頻現。據統計,前8個月 中國「地王」數量已達194宗。2016年1-8月,中國二線城市住宅用地共成交的建設用地面積為8565.09萬平米,環比增長11.6%。
與此同時,前8月中國二線城市住宅用地的成交均價為9966.24元/平米,環比2015年前8月上漲近八成,創下歷史紀錄。
業界預計,全年中國「地王」數量將創歷史新高,土地價格進而傳導至房價無法避免。

限購更刺激了成交和房價
面對樓市瘋狂,近期包括廈門、蘇州、杭州、南京在內的熱點二線城市陸續推出限購政策以抑制過熱的樓市,然而結果並不理想。
9月25日,南京市政府宣布9月26日起執行房地產市場限購政策。隨後,南京城迅即上演了瘋狂購房日。
「從來沒有這麼緊張過」,突如其來的「限購令」,令不少開發商措手不及。《揚子晚報》報導,只有交納定金、簽訂認購協議、上傳合同的才不受影響,所以多家樓盤的營銷人員不得不連夜加班上傳合同。
限購前一天的銷售數據也達到了驚人的峰值:截止到當晚23點,新房共認購1570套,成交1604套。雙雙創歷史紀錄,銷售員忙到累癱,「從來沒有這麼緊張過」。
9月18日,杭州宣布從19日起實施限購。就在這條政策發布之後,整個城市掀起購房狂潮。
據當地媒體報導,在不到15個小時的時間內,杭州共成交了5105套房,其中新房共售出3265套,這個數據已接近9月5日-9月11日一周的成交量。
媒體曝料,面對接連而來的購房者,有房東臨時坐地起價,要求漲價15萬。讓人不禁感嘆,沒有一個城市限購,樓市不漲價的。 葉檀評論稱,我們暫時沒有辦法控制住房地產的瘋狂上漲,無論是發社論,還是限購,限購只不過證明了房地產的實力。「我們正在見證中國房地產的瘋狂歷史。」
面對樓市瘋狂,中共官方喉舌《人民日報》海外版公眾號「俠客島」也發文稱:「房價就是這個時代最大的故事,超越了友情、愛情與親情,擊敗了文學、音樂與圖畫,成為能敲動整個城市神經的唯一樂器。」

樓市「南轅北轍」 「去庫存新政」陷尷尬
9個月前,習、李的「供給側改革」提出樓市「去庫存」,要求「鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格」。也就是期望通過降低房價,讓更多民眾能買得起房,從而激活和擴大有效需求,既消化過去幾年樓市限購造成的待售房屋過剩問題,又解決居民住房困難,同時又不會刺激到樓價。
但實際情況卻是,儘管中國商品房可銷售面積在「搶房」大軍持續搶房下,已經連續6個月下降,但沒有庫存壓力的一、二線城市樓價被進一步推高,需要去庫存的三、四線城市反而沒有太大起色;同時原本為了去庫存,而自去年開始放鬆的調控政策,亦因一、二線城市樓市過旺而要再次收緊。
《明報》評論稱,政策轉了一圈,樓價高了,該去的庫存還在,而且房貸增加、地王頻現,泡沫甚至較未去庫存之前還大,這與中共政治局會議提出要「抑制資產泡沫」,已經完全南轅北轍。
內地經濟學家馬光遠表示,今年樓市主題是「去庫存」,但從目前表現看已經完全離題,離題的基本原因亦已清晰,皆因去庫存政策被誤導,不單止推高沒有庫存問題的一、二線城市樓價,同時,本身為穩增長及支援實體經濟而釋放出來的流動性反而進入了個人房貸及地產商融資,導致他們能夠以高槓桿買樓及拿地。
有外界評論稱,中國樓市「去庫存」「去槓桿」已經雙雙背離了習、李的「供給側改革」,官方的「新政」僅剩一地尷尬。

《中國樓市「去庫存」變形記》揭房地產瘋狂內幕

中國經濟令人感覺一頭霧水,樓市,物價,股市,不斷出現大幅波動。(大紀元資料室)
近期,大陸房地產瘋狂飆漲,隔天漲30萬元竟成常態,買房如搶房,令人膛目結舌。中國人有錢嗎?如果評「全球房價最難負擔城市」前十名很可能被中國城市包圓。可是誰在玩炒房遊戲?背後又是怎樣的隱秘黑幕?又給中國經濟埋下怎麼樣的危機?黑幕重重,誰又是始作俑者?
(二)中國房地產瘋狂內幕
面對中國熱點城市越來越瘋漲的房價,及高燒不退的房地產市場不斷向三,四線城市傳遞,不僅是公眾越來越迷糊,就連一些專家學者,也越來越看不懂「中國」的「畸形」市場。
人們心中最大的疑問與不解是,十多年前已經在喊房價泡沫超出了民眾的負擔能力,為什麼這些年房價翻番多少倍後,市場反而越來越熱火?擠破頭搶房的人還是越來越多?房價暴漲的速度也越來越快?
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田接受大紀元採訪時認為,中共高層已經被地方政府和銀行「劫持」,「去庫存」新政被偏離軌道,地方政府控制土地供應並追求GDP,地產開發商控制住房供給,銀行大力發放貸款,炒房者逐利托市,多方合力作市,房地產想不漲都難。

中國人很有錢嗎?住房負擔領先全世界
據全球知名的房地產顧問機構人口統計公佈的年度「全球住房負擔能力調查」,「全球房價最難負擔城市」的香港,房價收入比(家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數之比)為19倍,其次悉尼12.2,溫哥華為10.8。
但是通過對中外住房負擔能力進行比較,資深媒體人沉曉杰金融時報撰文說,用同樣方法來分析中國的大中城市,北京,上海和深圳的買房負擔竟然分別高達33.2,31.9和33.5,遠遠把號稱「全球房價最難負擔城市」的香港甩在了後頭,超過幅度更是超過70%。如果再把大陸幾個房價較高的城市比較進去,前十名很可能被中國城市包圓。
那這些發瘋般爆炒的資金究竟從何而來?

央行「放水」致資金氾濫
從推動房地產的資金上看,中共央行數據顯示,2016年年8月人民幣新增貸款9487億元,廣義貨幣(M2)餘額151.10萬億元,遠超過國民生產總值(GDP)的2倍,同比增長高達11.4%,增速比上月末還高1.2個百分點。
而房價這麼多年來持續上漲也與央行M2貨幣濫發緊密相關,多年來,中共央行M2增速以超過10%的速度加速增長統計,顯示,2013年大陸M2增速降到13.6%,2014年降到12.2%,2015年年增長回升至13.3%。2016年年一季度末M2餘額高達144.62萬億元,增幅為13.4%。
長江商學院副院長陳龍教授結合1990年〜2013年大陸房地產市場與貨幣數據進行分析發現,大陸房價漲幅與廣義貨幣M2的增長率相關性超過71%,換句話說,影響房價最主要的因素是貨幣發行增長速度過快,央行過度放「水」導致資金氾濫。
從政府稅收上看,最突出的就是藉著營改增,把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍,買房,買地能抵扣增值稅,此舉不僅大大消減了企業的稅務成本,而且更將企業推進了「搶房大軍」,「搶地大戰」。

地方政府依賴土地財政追求GDP
從中共財政部公佈的數據可以看出,土地出讓金佔地方政府財政收入比重在2013年為59.8%,2014年年為56.2%,2015年年雖有所下降,但佔比仍超過1/3以上。
被專家學者們公認的是,中國地方政府長期存在土地財政依賴症及GDP政績追求症。房地產業的興旺是既能增加土地財政收入,又能提高GDP,幹出政績的最快見效辦法,長期被地方政府視為心頭愛。
地方政府對土地財政依賴的結果是,地方政府對於地價的上漲雖然表面嚴厲,但實際樂在心裡。如果地賣不出好價錢,地方政府吃什麼?一名政府官員還向大陸媒體記者說了實話:「你若不賣地,連發工資都成問題。」
藉著「去庫存」的大政方針,各級地方政府各種刺激性的鼓勵政策隨之出現,包括取消或放鬆已有的限購限貸政策,降低貸款首付等等,中國房地產市場的「上升通道「被正式打開,整個市場的」投機炒作「之風被徹底的激活。
據中原地產研究中心統計,2016年8年前個月,單個城市土地出讓金超過100億的達到39個城市,多個城市出現土地出讓金翻倍的現象。其中,杭州土地出讓金上漲三倍,蘇州,南京,合肥,武漢,鄭州,深圳,寧波等城市全部漲幅翻倍。

地方政府土地財政依賴度急劇上升
官方資料顯示,2016年8年前個月,中國國有土地使用權出讓收入2萬億元,同比增長14%。
地方對土地財政的依賴更是急劇上升,蘇州前8個月的土地依賴指數高達82.6%,杭州,合肥,南京等城市依賴度指數都超過50%。
9月28日,上海財經大學高等研究院召開的三季度宏觀經濟數據分析探討會透露,今年前8月中國土地出讓金佔地方基金收入比例已高達87.89%,接近9成。
在這場房地產瘋狂中,各個熱點城市的地方政府可謂盡享土地財政的「盛宴」。一些經濟學者長期認為,中共政府是土地唯一的擁有者和賣主,實際上就形成了對土地的壟斷,可以人為製造「供不應求」的情況來炒高地價,於是消費者只能忍受驚人的高房價。
也有評論稱,對於作為監管者的政府主管部門來說,無論房價有多麼「傳奇」,市場有多麼瘋狂,常常是「睜一隻眼閉一隻眼」,無動於衷,無所作為。調控也只是「空調「式的幹喊喊。

央企領軍各路房地產商暴炒地價推升房價
房價一路飛漲,當然少不了房地產商對房價的調高與炒作,大陸一些媒體報導稱,央企地產商更是在其中起著「領軍的作用」,甚至有稱「央企」推高房價。
2010年前,為了應對公眾對「央企推高房價」的憤怒,中共國資委曾發文要求,除16家以房地產為主業的中央企業外,78家不以房地產為主業的央企退出房地產業務 - 。這曾經讓公眾欣喜因為,假如央企退出了房地產行業,則房價極有可能下跌然而,6年過去了,沒有一家央企退出房地產行業,公開的理由是,國資委並沒有給出一個央企退市的時間表。
2016年年,中國一線城市,二線城市的「地王」扎堆湧現,據媒體統計,前8個月,中國「地王」數量已超過200宗。據專家預測,今年「地王」數量將創歷史新高。
在這些成堆湧現的地王中,「麵粉貴過麵包」(樓板成本價貴過目前新建在售房價格)的現象普遍出現,周邊的樓盤價格也應聲上漲。
而扎堆湧現的「地王」背後,成群的央企國企也引人注目,今年上半年,央企,國企已搶得半數地王。地產民企稱,這些企業競標舉牌時「眼都不眨」 ,一幅不在乎錢的態勢。
陸媒報導,今年6月,拿到深圳「地王」的電建地產隸屬央企中國電力建設集團有限公司旗下,廣州方榮則歸屬央企中國中化集團公司旗下。根據兩家企業的得標價,這兩家央企預測當地兩年後的樓價將從5萬多/平米上漲至8萬/平米以上,上漲幅度近60%。
最具代表性的是此前6月1日,上海北郊遠在外環之外的寶山區顧村兩地塊由信達地產(隸屬財政部)以58.05億在24家開發商的激烈爭奪中拍得,溢價率高達303%。業內計算,該樓盤保本售價超過7萬/平米。而周邊在售項目中國鐵建青秀城和金地天地雲墅的價格分別為3.4萬/平米起,4萬/平米,也就是說,財政部管理的地產公司「預測」,上海北郊的房價兩年後將再上漲70%以上。 央企領軍之下,各路地產商也緊隨其後,將土地市場推的風生水起,此前「套」在手中的高價土地順利「解套」,新盤房價也順勢調高,贏利大增。
央企出沒,地王頻出!有分析人士稱,央企國企作為高地價以至高房價的第一市場推手,已經暴露無遺。
業界分析,土地價格最終要傳導到房價上,如果沒有政府干預,新一波樓價上漲也蓄勢待發。

百業低迷銀行貸款獨愛房地產
無須質疑,在中國當前的房價下,如果沒有銀行貸款的支持,也就沒有房地產業的火熱,市場已經遠遠超出了多數民眾現金支付的能力。
銀行作為放貸的主體,貸給誰,不貸給誰,基本由銀行的風險政策說了算,而銀行風險政策的特點是偏好抵質押和擔保,另外還有政府的政策。
國際金融危機以來,中國大陸許多行業時起時伏,鋼鐵,煤炭甚至跌入低谷,然而,百業低迷,唯地產不破,土地,房產基本是一路升值,當前中國經濟,房地產幾乎成了唯一的亮點。於是,銀行貸款向能提供土地和房產抵押的行業集聚並不奇怪。
另一方面,中共的銀行做為政府的附庸,也要為GDP數字出力,房地產做為拉動經濟增長的重要產業,銀行也不能不配合政府文件行事。在高層「去庫存」的大政方針和地方政府政策要求下,銀行貸款的選擇可想而知。
統計數據顯示,截至2015年年末,大陸個人購房貸款餘額已經達到14.18萬億,2015年年至今則新增逾3萬億元,佔到了總額的20%左右。此外,截至2015年年年末,16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款(開發貸)餘額合計4.25萬億元。
兩者相加,銀行在房地產業的貸款總額約高達20萬億元。整個超過2015年年銀行業金融機構各項貸款餘額98.1萬億的五分之一。 而剛剛過去的8月份,據央行數據,8月人民幣新增貸款9487億元,住戶部門增加的貸款就有6755億元,佔到了71.2%(上個月該數值佔比接近98%)
銀行對房地產業的支持也體現在利率上。8月24日,融360公佈,截止到今年7月,中國首套房平均貸款利率降至4.44%,繼續創歷史新低。
以上數據綜合證明:中國新增的貸款,大部分被投到房地產市場上去,支撐著當前高企的房價有評論稱,最近這半年的房價,完全是靠銀行貸款支撐,是靠槓桿拉升。

有地產商和銀行相互勾結炒高房價謀利
。甚至還有地產商和銀行勾結共同推高房價新浪財經頭條曾經刊登一份知情人士的爆料文章,該文介紹了一些樓盤的價格炒作流程:
比如是房產商A,開盤了100套房,每套應售價100萬,但一開盤,開發商直接把價格報到200萬,暫時沒人買怎麼辦?就去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以200萬的價格買下來,由房產公司付首付,並還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。
然後,法人單位乙拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的,那銀行的評估認為它值200萬,銀行就可以放到最高140〜160萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司一的月供,公司就可以有大量的現金流,然後坐等房子慢慢賣......
該文稱,銀行的人都知道,但為什麼不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸款,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。
還有分析稱,對於銀行來說,不想也不能讓房價倒,無論如何也要再貸,甚至以更低利率支持那些有國企背景的房地產企業再次推高房價,創造業績及GDP,而貸給國企,即使虧了,也有政府兜底。更重要的是,錢都是政府的,房地產,國企,中國經濟都已經被綁在一條船上,船翻了誰都好不了,無論如何都會有政府「保駕護航」。

民眾的羊群效應及「坐地賺錢」心理
十幾年來,百業調零加股災之下,民眾已經找不到安全的投資渠道,也只有房地產價格不斷升高,投資房產者的「坐地賺錢」榜樣比起那些辛苦創業者更容易讓民眾效仿。而貨幣多發引起的通貨膨脹使錢不值錢,更加劇了民眾尋求資金安全的心理。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員劉戈針對中國大陸情況說:「現在所有的人都堅信,一線大城市的房產是唯一接近以前黃金的保值手段。」
網上甚至流傳段子,列舉敗家的十大行為和興家的十大行為,興家十大行為是:在北京買房,在上海買房,在深圳買房,在杭州買房,在廣州買房,在廈門買房,在南京買房,在蘇州買房,在合肥買房等等;而敗家的十大行為首先就是:賣房創業。
這也就不難解釋,在房地產瘋狂中,成群的民眾受「羊群」效應(也叫「從眾效應」)影響,爭相「搶房」,進而又推升了房價,「賺錢」效應反過來又影響到更多的人加入「搶房」大軍。
房價的飆漲,也少不了炒房者的逐利攪市。中原地產首席分析師張大偉表示,信貸寬鬆,資金充裕,炒房者就充分利用槓桿,進行「蝗蟲式掃貨」,一線城市樓價進入高位,就去二線城市,二線城市限購,就再去三線,導致樓價「畸形」上升。

「去庫存」新政被偏離軌道
針對大陸房地產的瘋狂,「金融時報」評論稱,投機性炒房,是這一輪中國大中城市房價在高位繼續得以暴漲和熱炒的根本原因。
從高層政府方針上看,9個月前,習,李的「供給側改革」提出樓市「去庫存」,要求「鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格」。期望通過降低房價,讓更多民眾能買得起房,從而激活和擴大有效需求,既消化過去幾年樓市限購造成的待售房屋過剩問題,又解決居民住房困難,同時又不會刺激到樓價,還可以保證經濟增長的GDP。
但在具體應用上,一切似乎都偏離了軌道。
「2016年截至目前是有史以來中國房地產政策環境最寬鬆的時期。」中原地產市場總監張大偉稱,從中央到地方,一系列重磅的樓市刺激政策輪番出台,樓市刺激政策主要涉及信貸,稅收,購房補貼等各類實質性環節,甚至購房契稅也史無前例作出調整放鬆,強勁地支撐了市場。
大陸經濟學家馬光遠認為,「去庫存」的房地產政策是第一推手,為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力,高槓桿拿地導致地王頻出,最後,沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。這些因素疊加的結果,使市場爆發出超乎預期的瘋狂,以致於每一次,每一個城市的限購似乎成了某種暗示,引發了購房者更大的上漲預期。
謝田說,在中國的房地產市場上,從政府,銀行,地產商,以至民眾,太多的利益鏈在其中,房地產泡沫已經到了要破又不敢破的地步,利益鏈上的所有人都在期待有什麼奇蹟發生。

《中國樓市「去庫存」變形記》財富大轉移

(大紀元資料室)
【記者高紫檀/報導】
近期,大陸房地產瘋狂飆漲,隔天漲30萬元竟成常態,買房如搶房,令人膛目結舌。中國人有錢嗎?如果評「全球房價最難負擔城市」,前十名很可能被中國城市包圓。可是誰在玩炒房遊戲?背後是怎樣的隱秘黑幕?又給中國經濟埋下怎麼樣的危機?黑幕重重,誰是始作俑者?
(三)財富掠奪之災逼近
大陸房價持續瘋漲,於是百業都奔房地產,更加劇了房地產泡沫的激化。每個人都知道,泡沫終究會破裂,但最受傷的是誰?專家分析,中國樓市在通過拉高房價,把債務逐漸向居民和個人轉移。
如此一來,政府GDP增加了,地方政府財政收入增長了,地方債壓力減少了,融資平台違約風險減少了,庫存去掉了。而背上巨大債務的「盛世樓蟻」,隨時有被高房價崩塌而遭碾壓的危險。「那個時候,又將是一場財富掠奪盛宴。」

上市公司價值不如兩套學區房
9月20日,大陸A股上市公司*ST寧通B發布公告稱,公司以公開掛牌方式通過北京產權交易所轉讓北京市西城區槐柏樹街11號樓2-201、2-202 兩套房產,掛牌價格不低於經備案的房產評估價值。
據了解,上述兩套房產屬於市重點北京小學本部學區房,建築面積分別為141.31平方米和141.60平方米,市面上銷售單價超過10萬元/平方米,如果按市價出售,這2套房產的總價將高達2829.1萬元。而該公司於2004年購置這兩套房產時僅花費214.71萬元,12年來房價上漲高達13倍。
《證券日報》報導稱,由於*ST寧通B連續兩個會計年度出現虧損,公司股票已被實行退市風險警示,而2016年上半年,受宏觀經濟環境和外部市場因素影響,公司再次虧損2110.91萬元。業界認為,如果這兩處房產能夠成功出售,那麼*ST寧通今年極可能扭虧而不至於被退市。
著名財經評論員葉檀表示:「一句話,很多上市公司價值不如兩套學區房,企業經營困難。」
對於上市公司靠賣兩套學區房扭虧而保殼,有業內人士認為,「樓市過熱,一家上市公司上千名員工辛苦幹一年,很可能不如一個人在一線城市買一套房子的收益大。」。

資金匯聚房地產 百業凋零
買房的賺錢效應比企業還好,再加上銀行貸款更傾向房地產業,而不願意貸給實業,那誰還願意再做實業呢?
於是乎,百業都奔房地產,網上可查資料顯示,包括搞汽車的、搞冰箱的,搞空調的、搞電腦的、搞水電的、做衣服的、搞環保的、製藥的等等,都沖向了房地產業,比較知名的有一汽地產、奇瑞地產、海爾地產、海信地產、聯想地產、三一地產、雅戈爾地產、杉杉地產、格力地產、雲南白藥、葛洲壩、龍淨環保等等。
從為中國經濟貢獻六成的中小企業來看,中共統計局公布的2016年1~8月份民間固定資產投資增長數據,已經「斷崖式」大幅下跌至2.1%,而去年全年投資增速為10%。與此形成鮮明對比的是,中國固定資產投資的增速,還保持在8.1%。
公開資料還顯示,8月份新增貸款增加了9487億元,M2的增速高達11.4%。在8月份新增的9487億元人民幣貸款中,住戶部門增加的貸款就有6755億元,佔到了71.2%(上個月該數值接近98%)
以上數據綜合表明:資金已經從各個行業投到房地產市場。
自由亞洲電台一篇評論文章稱:民營中小企業本來是大陸最亮眼最有活力的經濟部分,據經濟學家的統計民營經濟佔據大陸產值百分之六十,但在目前經濟下行銀行不借貸和政策緊收諸多不利下,不是大量倒閉中負債纍纍就是艱難維持中掙扎。
還有網路文章鼓動,目前還做實業而不涉足房地產的「不是傻子就是瘋子」。一些媒體報導,很多中小企業的老闆不惜關掉廠子而轉行炒做房地產。
眾多民企和私營企業,把資金從實體經濟撤出,砸到房地產上,使當今中國房地產市場及房價,在遠遠高出「老百姓負擔得起」的巨大泡沫下,還能「越吹越大」。
資深媒體人沈曉傑金融時報撰文說,投機主導下的中國房地產市場,正在大踏步的走向「絕境」。房地產的一枝獨秀,換來的不僅是百業凋零,而且也加劇了房地產泡沫的激化。

財富大轉移
被資金炒起的房價,成了中國人擔不起的重負,許多買了房的民眾高額債務纏身,甚至被起了個調侃的名字:「房奴」。
《金融時報》引用全球知名的房地產顧問機構Demographia公布的年度《全球住房負擔能力調查》數據,專門進行了一番中外住房負擔能力的比較,認為,「全球房價最難負擔城市」的前十名,很可能被中國城市包辦。
「全球房價最難負擔城市」的香港,房價收入比(家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數之比)為19倍,其次雪梨12.2,溫哥華為10.8。而北京、上海和深圳的房價收入比分別高達33.2、31.9和33.5,遠遠將香港甩在身後。
房價高企最直接導致的負面因素就是生活成本的提高。中國人民大學重陽金融研究院高級研究員劉戈發文表示,那些來到城市裡創業的年輕人可能根本無法承擔如此高昂的生活費用,最終選擇離開。甚至在這些城市裡創業的企業,最終也會因為高成本承受不了而離開。
另一方面,房價的高企也令許多買了房的人充滿不安全感,每個人都知道,泡沫終究會破裂,也會使中國經濟深受重創,只是不確定哪一天而已。
這種不安全感令獲利資金外逃至全世界,中國人海外大量購房的新聞不時出現。
自由亞洲電台的一篇劉青的評論文章稱,這次炒房賺取驚人暴利的不是以往大量湧入大陸的外幣,而且大陸資本套利數以百億計的暴利後迅即逃離大陸。
這種背離常識的現象不論手法如何千奇百異,但是歸根到底都是掏空大陸經濟,將資產轉往視為安全的國度,以便大陸發生巨變經濟陷入災難時,能在他國舒舒服服當寓公。
資金財富也不僅止向海外轉移,有金融人士發表文章認為,目前中國樓市的情況實際是轉移槓槓,就是通過拉高房價的形式,把債務逐漸向居民和個人轉移。如此一來,政府GDP增加了,地方政府財政收入增長了,地方債壓力減少了,融資平台違約風險減少了,房產企業的庫存去掉了。
但盛世之下,唯一受損的是居民部門,他們成了盛世樓蟻,背了一屁股的債務,隨時有被高房價崩塌而遭碾壓的危險。「那個時候,又將是一場財富掠奪盛宴。」

開閘放「水」 錢不值錢
中共政府大開「水」閘,釋放資金,為房地產添加動力。2008年的「四兆投資計劃」曾經令金融界震驚,如今回過頭來一看,競是小菜一碟。
官方數據顯示,2015年,新增貸款是14.5兆,2016年上半年是7.53兆新增貸款。業界預測,2016年全年達到15兆已不在話下。
由於大量印鈔,而大規模的現金進入房地產,而並非實體經濟,有專家研究,2005年~2008年期間,每1元人民幣的新增貸款會帶來0.8元的GDP增長,而現在,每1元人民幣的新增貸款只能生產0.3元的GDP。
有評論稱,當不斷通過印鈔來拉升資產價格和GDP,而不是通過技術進步和生產率的提高來促進財富增長的時候,資本的流出、本幣的貶值就不可避免。
目前,中共高層正在推行人民幣國際化,資深金融人士駕江兵撰文認為:一旦實現人民幣可自由兌換,被高估的人民幣將會不以人的意志為轉移的貶值,作為人民幣最大的載體,房地產貶值也是一定。

荷蘭「鬱金香熱」引發金融危機
17世紀,荷蘭曾掀起一股「鬱金香熱」。剛開始由於鬱金香美麗而稀缺,被貴族當作身份的象徵而高價求購,一些投機者從中獲得暴利。後來無論貴族還是平民,各行各業的人均被捲入爭相求購鬱金香的熱潮,導致鬱金香價格急速上升,當時很多人變賣家財,參與到投機鬱金香上。
從1634年到1637年2月的短短3年多時間裡,鬱金香泡沫爆破,引發起歷史上第一次金融危機,導致很多人蒙受巨大損失,大量家庭破產。
美國經濟諮詢公司Longview Economics的一項最新研究顯示,中國大型城市的房價在過去一年裡持續上漲,令人想起1637年荷蘭著名的「鬱金香熱」。
與荷蘭「鬱金香熱」相似的,也最能令中國人參照的還有日本於80年代到90年代發生的房地產泡沫。

日本地產「泡沫」破裂後的惡果
從1980年代後期到1990年代初期,日本實行貨幣寬鬆政策,富裕的資金使日本國內興起了投機熱潮,尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯,導致地價和房價迅速上升,不斷傳出的「造富」故事及銀行貸款的支持令更多的人捲入這場炒作之中,導致房地產急劇陷入「泡沫化」。地價的顛峰時,當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平。
1991年,日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰,隨後日本經濟陷入失落的二十年和長期通縮、企業資產負債表惡化、銀行壞帳大幅增加、政府債台高築、日本國際地位下降,最明顯的是私人財富縮水。
中共官方商務部網站上關於日本地產泡沫破裂後的一篇文章,最能說明當時購房人的狀況。發表這篇文章的中國人當時在日本留學,他親眼見證了兩名熟人購房在高位的最終結果。
當時一個做零部件的企業老闆由於廠子經營難,就拿這個有500名員工的中型工廠做抵押,炒房掙錢。一位日本人橫田1990年加入到了購房行列。橫田當時在埼玉縣(相當於北京通州)買了一棟二層小樓,100多平方米,當時標價1億日元。
日本經濟泡沫破裂後,房價快速下滑。二十多年後,當年買房的企業主,工廠已經沒有了,他買的那些房子也都不值錢了。企業主的兒子說,父親早就破產了,如今人都找不到,兄弟三人只有一人最後上了學費低廉的國立大學,其餘兩人連大學都上不起。
對於橫田花1億日元買的房子,橫田說:「目前殘值大概只有數百萬日元了,就是標出這樣的價格,也不會有人來買。」按照1000萬日元算,折合成人民幣不過50萬。但橫田還有貸款沒還完,「貸款數額這個無形的數字壓了我半輩子,到退休後,也依舊高懸在我頭上」,橫田說。

大陸經濟冰河期或將更寒酷而漫長
當大陸房地產市場的泡沫轟然爆裂,大陸經濟的冰河期或許將更加寒酷而且漫長。知名評論人劉青在自由亞洲電台上發表的文章稱,其慘酷程度遠遠超過當年的日本,因為日本經濟畢竟不可能有如大陸經濟黑幕重重和全是腐朽爛帳,更不可能執掌政經大權的權勢集團蓄意掏空整個社會。
有的經濟學家描繪了這種景況一旦發生後,社會的一部分即大陸的中產階級大致的悲慘像:大量的中產階級會長期丟失工作或薪酬劇降,此前每月緊巴巴擠出來的房貸即使不吃不喝也不夠還貸了。
而作為房屋貸款的斷供者,銀行將收走其房屋進行法拍減少損失,但是房價慘跌之後的法拍所得,遠遠低於買房時數百萬的貸款,於是貸款者的車子、股票等值錢物,也將被銀行收走折抵貸款損失,而且不能還清者信用受損再難借貸。這波掏空大陸社會的虛假繁華露出真面目時,無可避免的這些大陸民眾的惡夢會一一呈現。

來源轉自:
【2016年10月06日訊】
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