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2016年2月21日 星期日

深圳房價飆漲 槓桿風險愈來愈大

從2015年至今,深圳樓市持續處於瘋狂狀態。數據顯示,2015年深圳共成交6萬6450 套新房,同比增加了58.7%,成交均價飆漲39.4%,達到每平方米3萬3426元。
深圳多家房地產仲介發布數據顯示,2016年1月,深圳樓市仍在延續2015年的飆漲行情,成交均價創下歷史新高。分析人士指,深圳樓市走牛是一波徹頭徹尾的槓桿牛市,購房者需警惕未來的風險。

【文.楊佳】
深圳樓市瘋狂飆漲
1月23日,深圳阪田區域的標誌性樓盤信義嘉禦山項目第五期舉行了開盤儀式,開盤價格達到每平方米6萬元,與去年9月的每平方米3.6萬元相比,推盤均價暴漲近50%。據項目方透露,當天仍有超過1200多組客戶到場選房,最終推出的605套房源去化率超過80%。
而這種火爆的場面最近頻頻上演。1月16日,深圳新房市場有4個項目入市,其中3個當天去化率達90%,另一個去化率為80%。
在銷量狂漲的同時,成交價格也創下歷史新高。深圳市規土委數據顯示,1月18至24日,深圳的新房成交均價達到每平方米5.44萬元,還比前一周大幅上升20.9%。
事實上,從2015年至今,深圳樓市一直處於瘋狂狀態。數據顯示,2015年深圳共成交6萬6450套新房,同比增加了58.7%,成交面積為665萬8926平方米,同比增加65.2%,成交均價飆漲39.4%,達到每平方米3萬3426元,成交金額同比也增加了1.3倍,超過2225億元。

槓桿風險愈來愈大
對於深圳房價這波飆升行情,當地一家房企營銷人員坦言,深圳新房的漲價邏輯已經到了快看不懂的地步了。
深圳中原研究中心經理王飛近日表示,「當前深圳樓市的繁榮是靠寬鬆的信貸政策堆砌而成的,就槓桿程度而言,樓市在購房貸款的支持下就天然的要高出股市,一般的首套房貸槓桿率就達到了3倍。」
人行深圳中心支行數據顯示,2014年深圳的住房貸款餘額已達到5300億元,當年在住宅成交量和金額均低於北京和上海的大背景下,深圳的住房貸款餘額卻超出北京一大截,在全國僅次於上海,以約全國百分之一的人口占了全國約5%的住房貸款額度。
樓市評論人士悅濤稱,「2015年深圳樓市成交量和成交金額比2014年增長更快,突破6000億已無懸念,這一波樓市走牛是一波徹頭徹尾的槓桿牛市。」深圳樓市是基於高槓桿的樓市,今年更是槓上加槓。

香港因素致深圳樓市瘋漲
深圳樓市之所以如此瘋狂,香港因素被認為是重要原因之一。被鼓吹已久的深港一體化繪就了未來深圳城市地位進一步提升的美好圖景,似乎深圳房價早晚要追上香港;而另一方面,來自香港的購買力也是樓市暴漲的主因。

隨著深港一體化,西部通道的開通,深圳南山房價近年來一路飆升。圖為深圳灣公路大橋。(Getty Images)
隨著深港一體化,西部通道的開通,深圳南山房價一路飆升,直接超過福田成為深圳區域房價最高板塊。
野村證券(Nomura)駐香港的房地產分析師高劍鋒(Jeffrey Gao)近期指,「我們發現如今有很多香港人在深圳買房,因為儘管深圳房價漲得很快,但可能仍然只有香港房價的一半或40%。」
巴克萊(Barclays)的房地產分析師路易(Paul Louie)稱,香港過去受益於內地經濟的快速增長以及近10年來相對較低的利率。 不過,隨著內地經濟放緩、貸款成本看似將要上升(港元與美元掛鉤,美聯儲預計將很快開啟緊縮周期),良性循環正在轉變為潛在惡性的循環。
儘管購房負擔能力是香港和深圳居民都面臨的問題,但路易表示,兩個城市的一個關鍵區別是,深圳購房者相信未來幾年自己的工資水準將強勁增長,而香港人擔心他們的薪水將隨著經濟放緩而陷入停滯。

炒房者在抬高房價
值得留意的是,深圳居民人均收入根本負擔不起如此高的房價,而買房者實際上大部分是炒房軍,他們認為房價會繼續攀升,炒房能賺到可觀的利潤。
中聯鏈家二手房研究院、大粵網聯合對1121名網民進行問卷調查,發現79%的受訪者表示身邊有朋友炒房賺到錢,而炒股賺錢只為買房。據調查,有78.3%的人表示,身邊大部分的朋友預期房價還會繼續上漲;有23.8%的人趕緊準備買房,一是目前房價快速上漲,投資風險小、收益高,二是擔心再過一年半載房價就到了自己無法承受的水準。
中共國家統計局深圳調查組發布數據顯示,2014年深圳居民人均可支配收入4萬948元,如果扣除人均消費支出2萬8853元,僅剩1萬2095元。
按去年深圳樓市均價每平方米3萬1865元來計算,一個人買不到半個平方米,夫妻兩人積攢一年的錢買一個平方米還有相當的差距。 根據2015年《人口統計國際住房負擔能力調查》報告,房價最讓居民負擔不起的全球城市中,排行第一的是香港,而香港的房價收入比是17。

深圳的房價收入比高達21.7,遠遠超過香港的房價收入比17。按國際標準,在發達國 家房價收入比超過6,就可視為泡沫區。圖為深圳房仲廣告。(AFP)
與香港相比,深圳的房價收入比還要高出一截。上海易居房地產研究院發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示,深圳的房價收入比高達21.7,遠遠超過香港。而按國際標準,在發達國家房價收入比超過6就可視為泡沫區。
由此可見,深圳樓市泡沫相當嚴重。王飛也認為,深圳如此之高的房價和漲幅很難持續,原因在於目前的房價已經超過了大部分購房需求者的承受能力,「很多購房者都在大幅透支著未來,在GDP增速創25年新低,股市持續下跌,購房者需警惕未來的風險。」

來源轉自:
【第467期2016/02/18】
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